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論多產權建筑消防安全管理
作者：江蘇消防檢測設備 來源：http://m.jlymyy.com/發布時間：2020-03-18 04:01:26
隨著社會經濟的快速發展，人民生活水平的逐步改善，房產市場也逐步活躍起來，多產權建筑已經不再局限于住宅建筑，滲透的范圍越來越廣，多產權建筑已經成為推動房產市場繁榮的重要力量。多產權建筑是指有兩個以上產權人的寫字樓、住宅、車庫、賓館、商場、娛樂場所等建筑物。筆者經過對本地區18棟多產權建筑的消防安全情況進行了調查，其中商住樓3棟，政府行政辦公樓2棟，商場商城建筑5棟，賓館建筑4棟，設有娛樂場所建筑4棟，發現被調查的每棟建筑的產權人少則兩三家，多則數十家，每個產權單位或個人的使用性質也大相徑庭，而建筑的消防安全情況更是存在著很多令人擔憂的地方。
一、多產權建筑消防安全管理存在的問題
?。ㄒ唬┩鈬垃F狀堪憂。為了保障火災時人員的滅火救援、物資的疏散以及毗鄰建筑的安全，消防規范中設置了消防車道、消防回車場地、防火間距和室外消防用水等消防設施，但在調查中發現，消防車道、回車場地、防火間距被占用，綠化和停車已成為較普遍的問題，如××大廈院內消防回車場地現在已經改成了停車場；由于建筑的使用性質變化，原先設計的室外消防供水能力已不能滿足現狀，現在很多的商住樓在使用中改變了上層住宅的使用性質，住宅樓實際變成了寫字樓或者綜合樓。
?。ǘ┌踩枭⒃O施薄弱。一是隨著消防科學發展，消防設計規范不斷完善，原有消防設計已經不能滿足現行規范要求。另外建筑內部內裝修過程隨意作為，將樓梯間、前室的窗戶封堵，房間的窗戶被廣告牌遮擋等現象較多，使原有建筑的消防設施的不能適應建筑的使用性質。二是建筑的疏散樓梯和前室被占用堆放雜物，防煙樓梯間前室被破壞，有的建筑中甚至出現將原有的疏散樓梯封堵改造成房間使用。由于多產權的存在，有時候還會出現上層疏散路線要經過底層其他產權人的經營場所才可以到達室外，如果上下層經營單位的經營時間不相同時，很容易出現疏散出口被鎖閉的現象。三是封閉樓梯間和防煙樓梯間的常閉防火門常開，閉門器、疏散指示照明設施損壞嚴重。經營者為了各自的“安全”，在自己場所安全疏散樓梯處加鎖設門的現象也偶有發生。
（三）消防設施情況不佳。一是缺少消防設施。建筑使用性質的改變，導致建筑應該增設很多消防設施，如自動噴水滅火、火災報警、防煙排煙等消防設施。現在很多公寓式住宅中就存在著這樣的問題。如××花苑公建上面私自設置的茶吧、旅館等場所。二是設施運行不佳。自動噴水、火災報警、應急照明、防煙排煙等設施運行中，故障、損壞、癱瘓現象依然存在。大多數的多產權建筑的消防設施都會存在這樣的問題，還有些建筑由于年代較早，消防設施老化，有時連更換的產品都買不到。
?。ㄋ模┗馂暮奢d較大。建筑內使用性質多樣，裝修復雜程度不同，但都存在使用大可燃材料裝修的現象，致使建筑火災荷載增加，防火阻燃處理不到位，存在很多火災隱患。公眾聚集和娛樂場所所在的多產權建筑中此類問題尤其突出。
（五）建筑使用人員數量大、層次復雜。同一棟建筑內來往的人員很不固定，人員成分也十分復雜，人員素質也良莠不齊，由于人員數量的增多，使火災和人員傷亡發生的概率增加。多產權商鋪和娛樂、餐飲等公眾聚集場所中較為突出。
?。┤菀仔纬扇弦?。產權人為了追求租金，租賃人為了方便或者省錢，多產權建筑中經營、生產、儲存、住宿共存的現象時有發生。例如有些住宅樓出租作為倉庫、家庭作坊，其中大部分都會有人居住。
二、多產權建筑消防安全管理問題存在的原因
?。ㄒ唬┫酪庾R不強，職責不明。《消防法》雖然實行了很多年，但是很多的多產權建筑的產權人對消防法律法規還非常薄弱，不知道內部裝修工程需要經過消防部門的審核和驗收的還大有人在。多產權建筑業主委員和物業管理公司對于各自的消防職責根本不清，互相推諉現象非常普遍。
?。ǘ┫腊踩芾斫M織和制度不健全。個別多產權建筑雖有業主委員會，但也形同虛設，沒有建立一個共同的消防安全管理組織，也沒有簽訂一個具體的消防安全管理協議，致使建筑的管理混亂，甚至連日常的清潔衛生都存在矛盾，那些沒有業主委員會的多產權建筑的消防管理情況更加糟糕；有些多產權建筑的產權人之間是簽訂了管理協議，建筑的消防安全問題由各產權人輪流管理，但是，一方面由于產權人缺少消防管理的必要知識，不知道該如何進行管理，另一方面是各產權人認為在自己管理期間不出問題就可以，至于設施損壞或者癱瘓，只要消防部門查不到，混過自己管理任期就算，在調查的××處和××局共用的辦公樓就存在這樣的問題。還有部分建筑或建筑的部分產權不明的，就更談不上管理了，收租金的時候有人，遇到具體問題時卻怎么也聯系不上了。
?。ㄈ┫涝O施維護資金不足。對于那些建筑的產權人之間沒有任何組織管理和協議約束的，消防方面出現問題后，一般很少有人出面牽頭解決，維護資金更是沒有人愿意掏了；有些多產權建筑產權人雖知道消防上存在很多不足，消防部門監督檢查過程中也積極配合，但無奈自身歷史負擔較重，根本拿不出那么多的錢進行改造，××大廈就存在這個問題；有些建筑也有物業管理公司管理，但由于物業公司是自負盈虧的服務企業，要考慮運行成本，再加上拖欠物業管理費用現象也比較多，因此為了降低成本，消防控制室無值班員，消防設施出現故障后無人管理或者干脆局部或全部關掉消防設施，致使整個消防系統部分或者全部喪失作用；還有些多產權建筑的物業管理公司，將消防管理以及設施維護轉包給維保公司，維保公司因當初投標過程中沒有合理測算，低價取得承包合同，在建筑使用過程中一旦出現較大消防維修保養，就會出現合同傭金根本不夠的現象。對于那些設備老化故將率較高的建筑，唯一解決的辦法就是全部更換，這種大的投入更是很難解決資金問題。
?。ㄋ模┙ㄖ炔垦b修增添隱患。投入使用后的建筑，各產權單位或租賃單位根據自己的需要，對建筑進行內部裝修，在裝修過程中，業主或租賃單位不再理會原建筑的使用性質，擅自變更建筑的使用性質，使原來使用性質較為單一變成了十分復雜，例如在調查中發現在××花園商住樓的住宅部分根本就沒有住宅了，變成了公司、辦事處、茶吧、旅店等場所，而且裝修的過程使用了大量的可燃材料，增加了建筑的火災荷載的同時，有時還將原有的一些消防設施遮擋或者損壞。電氣線路的敷設或多或少存在一些問題，超負荷用電的現象也時有發生。?。ㄎ澹┫辣O督不力。一是消防監督人員少，不可能全部掌握多產權建筑的動態信息。城市的發展與現有消防監督員的編制還存在一定的脫節，工程竣工后，產權人將對建筑如何處理，消防監督人員無法及時掌握，加上建筑內部裝修工程相對隱蔽，很難及時發現，既使在監督檢查中發現問題，多也是木已成舟，整改難度極大。二建審源頭把關不嚴。部分建審人員業務素質不高，不能完全發現問題；部分建審人員受到外界原因影響，如政府招商引資，既使發現問題也是睜一眼閉一眼。三是消防監督人員作群眾工作的能力不高。在協調解決多產權建筑消防安全管理問題的過程中存在工作方法簡單膚淺、服務意識不強等問題。很多時候只是以處罰為目的，處罰過后就不再過問了。四是監督檢查的銜接中存在問題。建筑工程竣工后，消防分級管理的銜接存在著一些不暢的現象，往往是一級管理部門不理，二級管理部門不知道，三級管理部門管不到的現象。
?。┓韶熑尾磺?。一是設計、施工單位重利益輕安全。在多產權建筑的內裝修中，設計和施工單位設計、施工時不重視整體情況，一味遵照甲方和使用要求相當然地設計和施工；或者明知存在問題，心存僥幸，蒙混過關；即使被消防部門發現指出，也是設計費用照收，施工費用照拿，沒有什么法律責任，最多是依據消防部門意見進行設計變更或者返工。二是物業管理和業主的法律責任不明。業主委員會本身不是一個實體，只有一些公約進行約束，出現消防管理問題后，沒有人愿意負責，導致消防部門連個負責人也找不到；雖然現在物業管理的法律法規已經出臺，但是在實際貫徹落實中還很不到位，遇到問題，物業管理公司或是推委，或是根本無法解決，而消防部門也很難對其進行追究法律責任，最多也就是個不履行消防職責，給個行政警告。
三、多產權建筑消防安全管理問題的對策
對照上面分析的原因，多產權建筑在使用過程中出現的種種問題，最主要的原因就是由于各種職責不明確。要真正解決好多產權建筑的消防安全管理問題，必須著重從這個方面考慮。
（一）加大消防宣傳力度，提高社會消防意識。一是要在《消防法》修改的基礎上，促成相關管理文件的出臺?！断婪ā纷鳛橄婪煞ㄒ幍幕痉?，現在正在緊張的修訂過程中，作為政府消防管理的職能部門，消防部門應當一改以往保姆式的消防管理辦法，做好政府的參謀，對多產權建筑存在的問題積極提請政府決議，極力促成多產權建筑的管理辦法的出臺，或者由各級政府牽頭成立相關組織進行督促，以彌補法律法規不完善的地方，明確和規范物業管理和業主之間的權利和義務，落實責任，從而改善建筑的消防安全狀況。在政府部門監督、協調和引導下，現實中多產權建筑的許多問題都能夠取得令人滿意的進展，另外，有一些城市已經通過政府發文明確多產權建筑各方的責任，制定一些懲處措施來解決多產權建筑消防安全管理問題，從實踐結果看來也是可行的。二是加強消防宣傳，提高業主法律意識。各級人民政府應經常進行消防宣傳，同時利用廣播、電視、報刊等新聞媒體和有關部門網站的辦事須知專欄，加強公民對消防法律法規的宣傳，提高多產權建筑業主的法律意識，使他們能過懂法、守法。對于新開發的房產，消防部門可以聯合房管等有關部門發文明確開發企業在宣傳和與購房者簽訂合同時必須明確房產的使用性質，購房者如要改變房產的使用性質，必須經過有關部門審核。房管、稅務等部門可以規范房產業主在與租賃方簽訂合同的形式，要求在房產租賃合同中必須明確不得擅自改變房產的使用性質。三是加強對物業管理部門和業主委員會的監督，明確權利和義務。聯合相關部門或成立專門的組織，定期對物業管理部門和業主委員會進行檢查，在分清產權的前提下，進一步規范物業管理部門和業主委員會的管理行為，規范業主委員會與物業管理部門之間合同形式，制定統一的收費標準，規范產權人與租賃人之間簽訂的合同樣式，分清各自的法律責任。明確物業管理部門的職責，同時維護物業管理部門合法權益，使物業管理部門能夠真正發揮作用。明確業主委員會的行為規范，使業主的權利與義務實現完美統一，更好地配合好物業管理工作，更好地改善消防安全管理現狀。
（二）提高消防監督質量。一是要提高消防監督人員素質。第一，要定期將消防監督人員分批進行封閉式的培訓，在進行消防技術規范學習的同時加強思想作風教育。現實中，消防監督人員長期忙于基礎業務工作疏于業務理論學習的現象很嚴重，而且只靠自學很難有很好的提高。第二，經常性地進行工作作風教育，使消防監督人員能夠正視手中的權利，真正把服務意識放在首位。第三，要切實提高消防監督人員做好群眾工作的能力，在樹立群眾觀念的基礎上，通過培訓和學習，使消防監督人員學會與群眾交流，掌握做好群眾工作的方法，已達到解決問題的目的。二是要改進消防監督的方法。第一，要及早介入杜絕隱患。在建筑設計的方案評審階段，應當協調其他建設部門及早介入，對于可能出現的多產權建筑方案及早提出對策，采取專家評審或者性能化設計的思想，提高建筑的消防安全系數，杜絕隱患的產生。同時也對建設單位和設計單位提出要求，嚴禁他們對建筑定性不明，投機取巧?，F在社會上出現的公寓式辦公等建筑就很需要慎重。第二，要統一管轄避免盲區。對于多產權建筑的消防管轄應該本著同級管理的辦法，盡量杜絕一棟建筑的幾個單位中，一部分是消防支隊管理，一部分是消防大隊管理，還有派出所管理的交叉管理現象，避免出現管理盲區。第三，是陣地前移掌握及時信息。發揮公安派出所、居民委員會、村委會熟悉基層情況的優勢，授權他們對基層情況進行普查，拓展消防監督檢查的廣度和深度，推進消防工作社會化進程，從而達到及時掌握消防動態的目的。三是多產權建筑必須解決的問題。對于那些由于歷史原因造成的，產權分割不清和很難一次性解決問題的多產權建筑，消防監督檢查中發現問題后，要分清主次難易，逐步消除隱患，但首先應該解決好以下幾方面問題：第一，要確保疏散設施可靠。疏散設施的好壞直接關系到人們的生命安全，因此必須保證疏散的完好有效。對于歷史原因造成的問題，應當從實際情況出發，提出最合理最可行的方法處理。第二，要確保是內外消防水系統可靠。水是最廉價的滅火劑，也是實際滅火戰斗中最不能缺少的滅火劑，在多產權建筑的消防監督檢查中必須確保室內外的消防水系統有效，由于建筑水系統不可靠而導致慘重損失的火災案例是很多的。第三，要嚴格控制火災荷載。對于多產權建筑中場所的裝修，消防監督一定要嚴格按照內裝修設計和驗收規范執行，從嚴執行。第四，要堅決杜絕“三合一”現象。（三）全面實施火災公眾責任險?；馂墓娯熑坞U是一種具有很強社會管理功能的險種，它對于社會生產和人民生活無關系緊密。為了防范于未然，對于多產權建筑的經營者或者業主來說，參加火災公眾責任險時分散和轉移經營活動中的各種火災責任風險，化解社會矛盾的有效途徑。
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